Immobilien-Energieausweis

Sonntagsnachmittage sind die Lieblingszeiten der Makler, um Besichtigungstermine für Immobilien zu vereinbaren. Oftmals ist man nicht alleine in der möglichen neuen Traumimmobilie, sondern teilt sich den ersten Eindruck in alle Zimmer mit weiteren Interessenten. Nach dem ersten Blick sieht man Männer und Frauen, Eltern und Kinder in den unterschiedlichen Ecken stehen und beratschlagen ob die Immobilie den gewünschten Vorstellungen entspricht. Dabei sind die offensichtlichen Faktoren, wie Aufteilung der Zimmer, Helligkeit der Räume, ob das Badezimmer ein Fester und eine Badewanne hat oder ob es einen Balkon gibt im ersten Augenblick die wichtigen Details. Kaum ein Anwerber denkt an solche Dinge, wie den Verbrauch der Heizungen, ist die Fensterverdichtung neu und wie ist der genaue Energieverbrauch des Hauses?

Genau diese Fragen sollten sich aber Mieter und Käufer stellen, da eine schlecht isolierte Immobilie schnell zum Nebenkostenfresser werden kann. Eine schlechte Dämmung an Fenstern und Dächern oder die Nutzung von veralteten Heizungen kann die Nebenkosten in den kalten Wintermonaten schnell in ungeahnte Höhen treiben. Ein guter Makler oder Vermieter weist von sich aus darauf hin und hat im besten Fall schon einen ausgestellten Energieausweis über die Immobilie dabei. Der Energieausweis ist für Mieter und Käufer ein wichtiges Indiz auf die Qualität der Immobilie.

Foto (Thorben Wengert / pixelio.de)

In den letzten Wochen haben sich einige Änderungen ergeben, es soll eventuell zu einem neuen Entwurf für ein Energieausweis-Vorlage-Gesetz kommen.  Die Ergänzung  soll bewirken, dass Verkäufer und Vermieter bereits bei der Inserierung der Immobilien verpflichtet werden die entsprechende Energieeffizienzklasse des Objektes anzugeben. Des Gesetzesentwurf sieht vor, dass  bei Verstoß der Vorschrift bis zu 1450 Euro Strafe zu zahlen sind. Diese Verpflichtung gilt für private und gewerbliche Vermieter und Verkäufer. Auch eine Ausnahmeregel für bestimmte Gebäudekategorien sieht das Gesetz vor. Zum 01.01.2012 sollte das Gesetz in Kraft treten und das  bisher geltende Energieaus­weis-Vorlage-Gesetz von 2006 aufgehoben werden. Das Gesetz hat nicht nur Befürworter, sondern die negativen Stimmen machen sich auch bemerkbar. So lehnt der Präsident des Immobilienrings IR solche Regulierungen ab  „Unsere Erfahrung, aber auch Stu­di­en zeigen, das Interesse an einer Lie­gen­schaft ist in erster Linie durch seine Lage bestimmt, die Anschaffungs­kosten wie auch die laufenden Kosten. Nach Energiekennzahlen werden Im­mo­bilien sicher nicht gesucht“.  Er räumt ein, dass in der Branche diese Kennzahlen sehr wichtig sind.

Bisher wurde der Energieausweis bei den Verbrauchern noch nicht gut angenommen und sollte stärker in den Fokus gebracht werden, da der Ausweis bei der Einsparung von versteckten Kosten sehr gut helfen kann.

Für die Interessenten von Miet- oder Kaufimmobilien hat der Gesetzgeber 2009 den Energieausweis für Immobilien eingeführt. Nach 2 Jahren Erfahrungen mit dem Energieausweis zeigt sich die Erfolgsbilanz recht durchwachsen. Aus eigenen Erhebungen und einer zugehörigen Studie schließt der Immobilenverband West, dass der Energieausweis unter geringer Nachfrage und Akzeptanz leidet.

Seit 2009 müssen Eigentümer von Immobilien auf Verlangen vor der Vermietung den Energieausweis vorlegen. Für den Verkauf von Immobilien gilt eine Vorlagepflicht. Der Energieausweis kommt in 2 Varianten vor. Der Bedarfsausweis ähnelt einem Gutachten, das von einem autorisierten Sachverständigen erstellt wird. Er besichtigt die Immobilie und macht eine gründliche Bestandsaufnahme aller getroffenen Maßnahmen und Eigenschaften zur Energieeffizienz. Die 2. Variante ist der Verbrauchsausweis. Er wird von einem Sachverständigen erstellt, der die Verbrauchswerte der letzten 3 Jahre als Grundlage analysiert. Dazu erfragt er zusätzliche Daten über die Nutzung und die Personenanzahl im Haushalt. Daraus errechnet er die Verbrauchswerte und erstellt den Energiepass. Eine Besichtigung der Immobilie findet in diesem Fall nicht statt.

Bisher ist die Nachfrage nach dem Energieausweis schleppend. Nur etwa die Hälfte der potenziellen Immobilenkäufer fragen aktiv danach. Bei Mietinteressenten ist es sogar nur ca. ein Drittel. Die Fachleute der Immobilienwirtschaft sehen mehrere Gründe, warum sich das Instrument am Markt so schwerfällig verhält. Die Mieter scheuen die Frage nach den Unterlagen, weil sie nicht schon vor Mietbeginn als unbequem und pingelig erscheinen wollen. Sie befürchten häufig, den Zuschlag für die Wohnung nicht zu erhalten, wenn sie sich als kritisch darstellen. Bei Käufern ist der Energiepass wegen seiner vielen Zahlen unbeliebt. Sie verlassen sich auf die persönliche Besichtigung und den vorhandenen baulichen Zustand.

Energieausweis selektiv genutzt (Foto: Thorben Wengert / pixelio.de)

Die Immobilienmakler verwenden in ihren Angeboten den Energieausweis nur selektiv. Oft sind die ermittelten Daten keine Kaufempfehlung wegen schlechter Energiebilanz. Dann wird das Papier lieber möglichst wenig erwähnt. Energieausweise mit positiver ökologischer und ökonomischer Bilanz werden dagegen gerne als verkaufsförderndes Werbeargument verwendet. Wünschenswert wäre für die Zukunft eine verbindliche Vorlagepflicht bei Vermietung oder Verkauf. Auch für bestehende Mietverhältnisse wäre die Maßnahme interessant und sinnvoll. Die Verbraucher haben sich beim Kauf von Elektrogeräten an die Energieausweise längst gewöhnt. Positiv wäre dies auch bei der Vermarktung von Immobilien.

Ein Energieausweis sollte jeder Besitzer einer Immobilie seit dem  1. Januar 2009 haben. Doch wie eine Umfrage unter 550 Energieberatern zeigt, wird der Energieausweis seltener nachgefragt als zur Einführung erwartet. Der Prototyp vom Energieausweis wurde 2004 ins Leben gerufen. Seit Anfang 2009 ist es Pflicht, dass Eigentümer einer Immobilie einen solchen Ausweis jeder Zeit vorlegen können. Grundsätzlich ist bei der Errichtung,  einer Änderung, einer Erweiterung, bei der Vermietung oder Verpachtung von einem Gebäude nach der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) ein Energiebedarfsausweis auszustellen.

Einergieausweis (Thorben Wengert/pixelio.de)

Doch warum hat sich der Energieausweis in Deutschland noch nicht so durchgesetzt? Die  Untersuchung des Rings Deutscher Makler (RDM) hat gezeigt, dass die große Mehrheit von Eigentümern, Käufern und Mietern noch nicht mit Ablauf und den Funktionen des Energieausweises vertraut sind. Viele wissen überhaupt nicht, dass ein bedarfs- und verbrauchsorientiertes Gutachten ausgestellt wird. Dieses Gutachten kann z.B. von Miet- oder Kaufinteressenten einer Immobilie eingesehen werden. Sicherlich ist das auch eine schwerwiegende Komponente, um sich für oder doch auch gegen eine Immobilie zu entscheiden. Ein weiterer Punkt warum der Energieausweis noch nicht bei vielen bekannt ist, kann an der undurchsichtigen Kostenstruktur liegen.

Die derzeitigen Auftraggeber sind diejenigen, die auch gesetzlich dazu verpflichtet sind. Also bei Neuvermietungen, Verkäufen oder aber wenn ein Haus neu gebaut wird. Wenn Eigentümer Modernisierungsmaßnahmen durchführen, beantragen sie schon eher den Ausweis. Kaum ein Antragssteller kommt aus dem Grund den energetischen Zustand der eigenen vier Wände zu erfahren.

Was muss passieren, dass der Energieausweis wesentlich stärker in Anspruch genommen wird? Viele Energieberater fordern eine stärkere Öffentlichkeitsarbeit, um den Fokus besser auf dieses wichtige Thema zu lenken. Außerdem wird eine bessere Visualisierung der langfristigen Energiekostenersparnisse gefordert, zudem sollte eine verständliche Darstellung der Modernisierungsempfehlungen geboten werden. Es ist wichtig, dass dieses Thema in den Fokus der Eigentümer, Käufer, Verkäufer, Mieter und Vermieter kommt. So dass man auf diese Werte achtet und danach ggf. handelt.

Laut einem Bericht von Ratgeberbox.de sollen nach einer Auswertung von rund 120.000 Energieausweisen im Osten der Republik  die energieeffizientesten Häuser zu finden sein. Eine Erklärung für das Phänomen wird leider nicht mitgeliefert.

Am 1. Juli beginnt bekanntlich die schrittweise Einführung des Energieausweises in Deutschland. Hier wurde ja oft die Berichterstattung über den Energieausweis in den Medien kritisiert. eine gelungene Übersicht zum Energieausweis findet man bei hna.de.

Es findet sich auch der bisher eher selten gebrachte Hinweis auf eine steuerliche absetzbarkeit. Zudem wird gut der Unterschied zwischen dem Verbrauchsausweis und dem Bedarfsausweis erläutert.

Stromtip.de berichtet von einem Test der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Die Verbraucherschützer haben im internet angebotene Energieausweis eunter die Lupe genommen. Das Ergebnis des Energieausweis-Tests  ist ziemlich haarsträubend. so hat lediglich ein anbieter von 97 überprüften Anbietern auf seiner Homepage alle erforderlichen 14 Kriterien abgefragt. Sehr offensichtliche Fehler wurden nicht erkannt. Ein haus aus dem Jahre 1964 erhielt mit lediglich neuen Fenstern einen Wert der besser lag, als bei einem Neubau. So warnt die Verbraucherzentrale auch explizit davor, dass solche Fehler Schadensersatzforderungen von Mietern und Käufern nach sich ziehen können.

Die Welt stellt eine Umfrage zum Thema Energieausweis vor, wo es darum geht, wie gut Mieter und Hauseigentümer bereits über den Energieausweis Bescheid wissen. Auffällig ist, das an keiner Stelle erwähnt wird, wie viele Menschen überhaupt befragt wurden. insgesamt finde ich den Artikel nicht sonderlich aufschlussreich.

Unkritisch wird festgestellt, dass zukünftige Mieter den Energieverbrauch der zu mietenden Immobilie mit dem Energieausweis besser kalkulieren können. Mögliche Probleme werden dabei außer acht gelassen, insbesondere die Unterscheidung zwischen bedarfsorientierten und verbrauchsorientiertem Ausweis findet keine Erwähnung. Insbesondere werden der Eigentümer und der Besitzer einer Immobilie fröhlich durcheinander gewürfelt, bzw. für gleich erklärt. Als Essenz der Umfrage wird erklärt, dass 71 % der Mieter die Vorteile des neuen Energieausweises noch nicht kennen. Dabei sollte man meiner Ansicht nach lieber dafür sorgen, dass die Nachteile bzw. die Probleme bekannt sind, damit sich künftige Mieter nicht vom schönen Schein eines nicht aussagekräftigen Energieausweises blenden lassen.

n-tv.de widmet sich dem Thema Energieausweis. Seit der 1. Juli unaufhaltsam näher rückt, mehren sich die Nachrichten zum Energieausweis in der Medienlandschaft. Bei n-tv warnt man vor möglichen Haftungsfolgen, falls der Hauseigentümer im Energieausweis falsche Angaben macht. die warnung bleibt allerdings wenig spezifisch. Es folgt lediglich eine Ermahnung, den Energieausweis möglichst korrekt auszufüllen.

Das es unter rechtlichen Aspekten problematisch sein kann, bewusst falsche Angaben zu tätigen, sollte allerdings jedem menschen mit gesundem Menschenverstand  auch ohne juristisches Fachwissen klar sein.

Christoph Flechtner, Rechtsexperte der Bausparkasse Schwäbisch Hall warnt davor, dass ein Nichtvorlegen eines Energieausweises bei Vermietung und Verkauf ab dem 1. Juli 2008 Bußgelder bis zu 15.000 Euro fällig werden können. Das gilt nach Ansicht von Flechtner auch bei unvollständigen Ausweisen, wenn z.B. keine Tipps zur Sanierung enthalten sind.

Der Reuthlinger Generalanzeiger veranstaltet am Donnerstag eine Telefonaktion zum Thema Energieausweis. Anrufer können drei experten von 16.00 Uhr bis 18.30 Uhr Fragen rund um den Energieausweis stellen. Leider hat man bei dem oben verlinkten Artikel vergessen, die entsprechenden Telefonnummern mitzutelien. Interessenten sollte es aber gelingen, über den Kontaktbereich die Telefonnummern heraus zu bekommen.