Immobilien-Energieausweis

Für die Interessenten von Miet- oder Kaufimmobilien hat der Gesetzgeber 2009 den Energieausweis für Immobilien eingeführt. Nach 2 Jahren Erfahrungen mit dem Energieausweis zeigt sich die Erfolgsbilanz recht durchwachsen. Aus eigenen Erhebungen und einer zugehörigen Studie schließt der Immobilenverband West, dass der Energieausweis unter geringer Nachfrage und Akzeptanz leidet.

Seit 2009 müssen Eigentümer von Immobilien auf Verlangen vor der Vermietung den Energieausweis vorlegen. Für den Verkauf von Immobilien gilt eine Vorlagepflicht. Der Energieausweis kommt in 2 Varianten vor. Der Bedarfsausweis ähnelt einem Gutachten, das von einem autorisierten Sachverständigen erstellt wird. Er besichtigt die Immobilie und macht eine gründliche Bestandsaufnahme aller getroffenen Maßnahmen und Eigenschaften zur Energieeffizienz. Die 2. Variante ist der Verbrauchsausweis. Er wird von einem Sachverständigen erstellt, der die Verbrauchswerte der letzten 3 Jahre als Grundlage analysiert. Dazu erfragt er zusätzliche Daten über die Nutzung und die Personenanzahl im Haushalt. Daraus errechnet er die Verbrauchswerte und erstellt den Energiepass. Eine Besichtigung der Immobilie findet in diesem Fall nicht statt.

Bisher ist die Nachfrage nach dem Energieausweis schleppend. Nur etwa die Hälfte der potenziellen Immobilenkäufer fragen aktiv danach. Bei Mietinteressenten ist es sogar nur ca. ein Drittel. Die Fachleute der Immobilienwirtschaft sehen mehrere Gründe, warum sich das Instrument am Markt so schwerfällig verhält. Die Mieter scheuen die Frage nach den Unterlagen, weil sie nicht schon vor Mietbeginn als unbequem und pingelig erscheinen wollen. Sie befürchten häufig, den Zuschlag für die Wohnung nicht zu erhalten, wenn sie sich als kritisch darstellen. Bei Käufern ist der Energiepass wegen seiner vielen Zahlen unbeliebt. Sie verlassen sich auf die persönliche Besichtigung und den vorhandenen baulichen Zustand.

Energieausweis selektiv genutzt (Foto: Thorben Wengert / pixelio.de)

Die Immobilienmakler verwenden in ihren Angeboten den Energieausweis nur selektiv. Oft sind die ermittelten Daten keine Kaufempfehlung wegen schlechter Energiebilanz. Dann wird das Papier lieber möglichst wenig erwähnt. Energieausweise mit positiver ökologischer und ökonomischer Bilanz werden dagegen gerne als verkaufsförderndes Werbeargument verwendet. Wünschenswert wäre für die Zukunft eine verbindliche Vorlagepflicht bei Vermietung oder Verkauf. Auch für bestehende Mietverhältnisse wäre die Maßnahme interessant und sinnvoll. Die Verbraucher haben sich beim Kauf von Elektrogeräten an die Energieausweise längst gewöhnt. Positiv wäre dies auch bei der Vermarktung von Immobilien.

Energiesparen ist seit Jahren ein Zauberwort in umwelt- und wirtschaftspolitischen Debatten. Mittlerweile sind viele Förderungsprogramme zur energetischen Gebäudesanierung aufgelegt worden, doch der tatsächliche Energieverbrauch und der noch vorhandene Sanierungsbedarf sind von Gebäude zu Gebäude immer noch sehr unterschiedlich. Kaufinteressenten und Mieter hatten lange Zeit keine Möglichkeit, sich hierüber verlässliche Informationen zu beschaffen. Seit 2009 ist die Erstellung eines Energieausweises bei Bau, Umbau oder Erweiterung eines Gebäudes verpflichtend. Der Ausweis dient dazu, den Energiebedarf eines Hauses oder einer Wohnung zu dokumentieren, um so Auskunft über Energiekosten und Möglichkeiten der Energieeinsparung zu geben. Grundlage der energetischen Bewertung eines Gebäudes ist der Energiebedarf. Bei Bauten, die vor der Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet wurden, kann alternativ auch der Energieverbrauch herangezogen werden. Interessenten bzw. Käufern, Pächtern und Mietern eines Hauses oder einer Wohnung ist der Energieausweis auf Verlangen zugänglich zu machen. Hiervon ausgenommen sind lediglich Baudenkmäler und Gebäude mit einer Fläche von weniger als 50 Quadratmetern. Energieausweise werden von Spezialisten in den Bereichen Architektur, Bauingenieurwesen, Elektro- und Gebäudetechnik ausgestellt. Viele Handwerksbetriebe haben hierzu die staatliche Berechtigung erworben oder verfügen über staatlich anerkannte Prüfer.

Für Mieter und Kaufinteressenten schafft der Energieausweis Transparenz in Bezug auf Energiebilanz einer Wohnung oder eines Hauses. Bei ständig steigenden Energiepreisen machen die Heizkosten einen immer größeren Anteil der Nebenkosten aus. Da macht es Sinn, vor dem Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags einen sehr genauen Blick auf den Energieausweis zu werfen. Bei einer günstigen Energiebilanz kann man mit weniger Nebenkosten und zudem noch mit einem deutlich angenehmeren Wohnkomfort rechnen. Fällt die Energiebilanz weniger gut aus, könnten Nachbesserungen oder gar eine energetische Sanierung erforderlich werden. Denn bei schlecht gedämmten Dächern, Wänden und Fenstern können die Energiekosten schnell ins Unermessliche steigen. Genau diese baufälligen Stellen nimmt der Energieausweis genauer unter die Lupe und bewertet die Energiebilanz eines Gebäudes auf einer Farbskala. Darüber hinaus wird im Energieausweis der Sanierungsbedarf eines Gebäudes aufgeführt, so dass man als Käufer schnell einen Überblick über erforderliche Maßnahmen und Kosten gewinnen kann. Für Bauten, die bereits saniert wurden sowie für Neubauten wird kein Sanierungsbedarf aufgeführt.

Den Energieausweis gibt es, wie oben erwähnt, in zwei Varianten. Beim Verbrauchsausweis wird der tatsächliche Energieverbrauch einer Wohnung oder eines Gebäudes an Hand der Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre ermittelt. Dieses Verfahren hat den Nachteil, dass es nur das Heizverhalten, nicht aber den baulichen und energetischen Zustand eines Gebäudes berücksichtigt. Daher ist für neuere Häuser und Wohnungen der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Für den Bedarfsausweis nehmen staatlich geprüfte Energieexperten das betreffende Gebäude genau unter die Lupe und ermitteln nach neuesten wissenschaftlichen Standards den Energiebedarf des Gebäudes oder der Wohnung. Mit dem Bedarfsausweis bekommt der Mieter oder Käufer verlässliche Informationen, die unabhängig davon sind, ob jemand wenig oder viel heizt, sondern sich am baulichen Zustand orientieren. Der Energieausweis ist also ein wichtiger und verlässlicher Indikator, an dem man die zu erwartenden Heizkosten für ein Gebäude oder eine Wohnung ebenso ablesen kann, wie mögliche Sanierungs- und Umbaumaßnahmen, um die Energiebilanz zu verbessern.

Augen auf beim Hauskauf – das sollten alle zukünftigen Eigenheimbesitzer beachten. Ob man ein Haus selber baut oder ein bereits erbautes Haus käuflich erwirbt. Es ist wichtig die Kosten und auch auf andere Dinge rund um den Erwerb einer Immobilie im Blick zu haben. So können sich die Kaufwilligen schon im Internet vorab ein umfangreiches Wissen aneignen. Dennoch wird empfohlen, dass man sich Unterstützung durch einen Profi holt.

Gerade wenn sich Neu-Eigenheimbesitzer für eine bereits bestehende Immobilie entscheiden, müssen verschiedene Faktoren abgeklärt werden. Sinnvoll ist es, sich einen Fachmann in Form eines Gutachters an die Seite zu stellen. Sicherlich sind hier in erster Linie hohe Kosten zu erwarten, die sich allerdings schnell wieder auszahlen. Falls der Gutachter Mängel am Haus feststellt, hat man eine gute Grundlage für die spätere Preisverhandlungen. Die Immobilienpreise können so aufgrund des individuellen Zustands des Hauses variieren.

Neubau - Dachzimmer im Rohbau (Foto: Rainer Sturm / pixelio.de)

Bei der Prüfung eines Hauses sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen. Die Bausubstanz ist ein entscheidender Faktor. Sollten hier schon Mängel zu finden sein, ist die Möglichkeit das  Feuchtigkeit eindringt sehr hoch. Das kann Schimmelbefall und gesundheitliche Schäden nach sich ziehen. Wenn ein Haus seit längerem zum Verkauf steht ist auch die Außenanlage zu begutachten. Es können unerwartete Kosten auf den neuen Besitzer zukommen.

Durch die Einführung des Energieausweises wird mittlerweile ein stärkeres Augenmerk auf den Energieverbauch eines Hauses gelegt. Nach dem Alter der Immobilie richtet sich auch der Aufwand der Überprüfung. Viele Hausherren vergessen über die Zeit regelmäßig zu renovieren oder Instandhaltungsmaßnahmen an dem Eigenheim durchzuführen. Dadurch kann es zu Mängeln gerade im Bereich des Energieverbrauches kommen.

Am aufschlussreichsten ist ein Energiepass, der aufgrund des Energiebedarfs der im Haus verwendeten Bauteile gemessen wurde. Mögliche Schwachstellen bei einem Haus können die Dämmung im Dach sein, die Abdichtung der Fenster, die Wärmedämmung der Außenfassade, der Keller und eine veraltete Heizungsanlage. Auch auf  Strom- und Wasserleitungen muss besonders Augenmerk gelegt werden. Hier sind einige tausend Euro bei den Preisverhandlungen einzusparen. Wichtig für Verkäufer und Käufer zu wissen ist, dass bei einem Verkauf ein vollständiger Energiepass Pflicht ist.

Ein qualifizierter Berater sollte aufgesucht werden. Eine Analyse zum Energieverbrauch und –bedarf kann mehrere Seiten umfassen und kostet nicht mehr als ca 50 Euro. Es kann entweder eine Einschätzung durch ein Gespräch in der Verbraucherzentrale erfolgen oder aber ein Berater kommt zum jeweiligen Haus und erstellt einen Bericht mit persönlicher Handlungsempfehlung.

Somit können durch kleine Tricks und die Empfehlung eines Gutachters mehrere tausend Euro eingespart werden und das Risiko des bösen Erwachens nach den Hauskauf ist zu minimieren.

Ein Artikel von der Westen gibt einen interessanten Einblick in die Realität des Energieausweises in Nordrhein-Westfalen. Dabei finde ich die stelle besonders spannend, wo maneine Umfrage unter den zuständigen behörden durchgeführt hat, bei denen sich die Menschen beschweren sollen, wenn ihnen kein Energieausweis nach Aufforderung vorgelegt wird. Dabei kam heraus, dass die Hälfte der unteren Bauaufsichtsbehörden von ihrem Glück nichts wusste. gleichzeitig bezweifele ich stark, dass unter der Bevölkerung das Wissen stark verbreitet ist, wo man sich im Zweifelsfall bei einer Nichtvorlage des Energieausweises beschweren kann. So dürfte die Anzahl der angezeigten Fälle entsprechend gering sein.

Wer da konkrete Fälle kennt, gern her damit.

Die Welt berichtet in einem heutigen Artikel von einem geringen Interesse am Energieausweis. Dabei beruft die Zeitung sich unter anderem auf den Verbraucherschutzverband aus NRW. so wird de rEnergieausweis unter anderem als “zahnloser Papiertiger” beschrieben.

Nicht so negativ sieht in dem Artikel Haus& Grund den Energieausweis und empfiehlt ihn jedem Hauseigentümer. Sonst enthält der Artikel für mich wenig Neues. warum dann zwischendurch mal vom Verbrauchspass gesprochen wird, dürfte an dem Verlangen des Verfassers, Widerholungen zu vermeiden, liegen, macht es aber nicht besser.

Der Berliner Mieterverein hat den Energieausweis in der Praxis getestet. Das Ergebnis ist durchaus lesenswert und gleichzeitig ziemlich erschreckend. In der Praxis ist der Energieausweis nach diesem Test noch nicht richtig angekommen. Ganz bitter ist die Erkenntnis, dass in 9 % der Fälle die Mieter offensichtlich nicht erwünscht waren, weil sie nach dem Energieausweis fragten, was zu einem Ausschluss aus der Bewerbung um die Wohnung führte.

Das kann zur Folge haben, dass wohnungssuchende gar nicht erst nach dem Energieausweis fragen, um ihre Chancen bei der wohnungsbewerbung nicht zu verschlechtern.

Die Bundesregierung hat eine offizielle Stellungnahme zur Einführung des Energieausweises für Altbauten auf ihrer eigenen Webseite gepostet. Bundesminister Wolfgang Tiefensee äußert sich darin auch zu einer Zusammenarbeit mit Immobilienscout24. Dabei zitiert der Minister eine studie von Immoscout, nach der 85 % der Befragten der energetische Zustand der von ihnen bewohnten Immobilie wichtig ist.

Ich bin gespannt, inwieweit sich der Energieausweis wirklich auf die Wahl derWohnung und des Hauses  auswirkt. Von problematischen Angaben und Lagen mit mehr Nachfrage als Angebot abgesehen müsste dies ja eigentlich heißen, dass unsanierteAltbauwohnungen und Häuser weniger beliebt werden müssten.

Stromtip.de berichtet von einem Test der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Die Verbraucherschützer haben im internet angebotene Energieausweis eunter die Lupe genommen. Das Ergebnis des Energieausweis-Tests  ist ziemlich haarsträubend. so hat lediglich ein anbieter von 97 überprüften Anbietern auf seiner Homepage alle erforderlichen 14 Kriterien abgefragt. Sehr offensichtliche Fehler wurden nicht erkannt. Ein haus aus dem Jahre 1964 erhielt mit lediglich neuen Fenstern einen Wert der besser lag, als bei einem Neubau. So warnt die Verbraucherzentrale auch explizit davor, dass solche Fehler Schadensersatzforderungen von Mietern und Käufern nach sich ziehen können.

Nein, der Energieausweis ist keineswegs bereits wieder passé. Die sueddeutsche bietet den Lesern einen Rückblick auf die Entstehungsgeschichte des Energieausweises. Eine recht kurze Zusammenfassung der Entstehungsgeschichte. Wer Informationen zum Energieausweis selbst sucht, wird enttäuscht. aber das ist auch nicht die Intention des Artikels.

Die Welt stellt eine Umfrage zum Thema Energieausweis vor, wo es darum geht, wie gut Mieter und Hauseigentümer bereits über den Energieausweis Bescheid wissen. Auffällig ist, das an keiner Stelle erwähnt wird, wie viele Menschen überhaupt befragt wurden. insgesamt finde ich den Artikel nicht sonderlich aufschlussreich.

Unkritisch wird festgestellt, dass zukünftige Mieter den Energieverbrauch der zu mietenden Immobilie mit dem Energieausweis besser kalkulieren können. Mögliche Probleme werden dabei außer acht gelassen, insbesondere die Unterscheidung zwischen bedarfsorientierten und verbrauchsorientiertem Ausweis findet keine Erwähnung. Insbesondere werden der Eigentümer und der Besitzer einer Immobilie fröhlich durcheinander gewürfelt, bzw. für gleich erklärt. Als Essenz der Umfrage wird erklärt, dass 71 % der Mieter die Vorteile des neuen Energieausweises noch nicht kennen. Dabei sollte man meiner Ansicht nach lieber dafür sorgen, dass die Nachteile bzw. die Probleme bekannt sind, damit sich künftige Mieter nicht vom schönen Schein eines nicht aussagekräftigen Energieausweises blenden lassen.